Объединение балкона с комнатой. Можно ли присоединить балкон или лоджию к комнате: рекомендации юриста

Максимальная нагрузка на балкон в новостройке составляет 300 кг на квадратный метр. Каждый год нагрузка уменьшается на 1% из-за старения плиты перекрытия. Таким образом, через 20 лет максимально допустимая нагрузка составит 240 кг на квадратный метр, а через 50 лет — 150 кг на квадратный метр.

Тонкости объединения лоджии с комнатой

Объединение комнаты с балконом открывает новые перспективы с точки зрения вариантов дизайна и пространственного восприятия. В этой статье мы рассмотрим особенности объединения лоджии со смежной комнатой и расскажем, как можно объединить две комнаты в одной квартире.

Плюсы и минусы совмещения

Лоджия — это небольшая пристройка к основной квартире. Ее длина составляет от 3 до 6 метров, ширина — более 1 метра. Объединение с лоджией позволяет сделать любое помещение более функциональным и увеличить его площадь. Более того, в этом есть очевидные преимущества.

Совмещенная с лоджией комната становится уютней.
При совмещении близлежащая комната становится светлее. Создается эффект открытой планировки, атмосферы легкости и воздушности.
На месте бывшей лоджии можно обустроить отдельный функциональный уголок.
Улучшается архитектура помещения, она становится более интересной.
Открываются возможности обустройства в лучших стилях интерьера. Особенности архитектуры позволяют воспользоваться нестандартной мебелью.
Появляется больше возможностей для обыгрывания перспективы, придания ее недостаткам вида достоинств.
Совмещенная комната становится более гостеприимной, в открытом пространстве общение более комфортное.

Помимо преимуществ, объединение лоджии с комнатой имеет и некоторые недостатки.

Ремонт потребует создания проекта, за который придется платить дополнительные деньги.
Самостоятельно приступить к ремонту без согласования в соответствующих инстанциях не получится. Одобрение дают далеко не каждому проекту, поскольку совмещение может сказаться на несущих стенах.
Объем ремонтных работ существенно увеличивается, как и затраты на покупку стройматериалов.
Проведение реконструкции потребует больше времени в сравнении с косметическим ремонтом.
В отдельных случаях придется заняться подводом проводки либо отопления.
Совмещение не позволяет переносить на лоджию радиаторы, утеплять ее придется другими способами.

Узаконивание проекта займет некоторое время, вам придется собрать ряд документов и ждать решения.

Составление проекта

Планирование — это важный этап, начальная стадия ремонта. С его помощью можно выбрать вариант с наиболее рациональным использованием пространства. Планировщик даст понять, как лучше расставить мебель, и предложит различные возможные решения архитектуры, из которых клиент сможет выбрать наиболее желаемый вариант. План — это схематический чертеж соединяемого помещения с указанием размеров и расположения элементов мебели.

Без предварительного плана нет оснований рассчитывать на согласование. Как правило, планы составляются специализированной компанией, к которой обращается владелец квартиры. Часто они сами занимаются подготовкой необходимых документов, что сокращает время ожидания согласования.

На первом этапе собираются технические документы и представляется план помещения до и после ремонта. Здесь указываются любые изменения, возможность сноса стен, строительные материалы и поверхности с их техническими характеристиками. Также приводится примерный расчет теплопотерь после реконструкции и указывается тип радиаторов.

На втором этапе осуществляется контакт с проектировщиками сборного дома. Часто изменения не приветствуются, поскольку они могут повлиять на эксплуатационные характеристики не только отдельного жилища, но и всего дома. Если проект утвержден, орган пожарной безопасности дает свое согласие. В правилах говорится о необходимости соблюдения норм безопасности, что означает, что между двумя комнатами должно быть расстояние не менее 120 см.

Эта перегородка необходима для обеспечения защиты в случае пожара.

Объединение запрещено законом

Вопрос объединения балконов и комнат регулируется законом. В частности, пункт 10.18 (Объединение лоджий, балконов, веранд, террас с внутренними помещениями) в Приложении 1 ППБ № 508. «К сожалению, такое объединение запрещено действующим законодательством. Причин тому много, начиная от влияния на отопление помещений многоквартирных домов и заканчивая повреждением несущих конструкций. Стоит отметить, что и балконы, и лоджии нельзя объединять с комнатами», — говорит юрист Владимир Прохоров, член Генерального совета «Деловой России».

Однако в некоторых случаях возможно объединение балкона с комнатой. «Такое переоборудование будет законным, если убрать подоконник и порог. В этом случае придется установить французские двери и, конечно, согласовать изменения с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако если стены несущие, то вы получите отказ», — сказал Прохоров. Он также подчеркнул, что не стоит расширять проем при входе на балкон, так как в монолитных кирпичных зданиях стены являются несущими, а в монолитных конструкциях снос повлияет на прочность и устойчивость самого балкона, сказал юрист. Стоит также отметить, что присоединить балкон или лоджию к комнате можно только в том случае, если она застеклена, пояснил Вадим Ткаченко, юрист, основатель и управляющий директор консалтинговой группы vvCube. В противном случае, по словам Ткаченко, реконструкция, при которой демонтируется оконный блок, считается изменением фасада здания и требует дополнительных разрешений. Однако получить их практически невозможно, заключает эксперт.

Можно ли не согласовывать?

Очень часто перепланировка утверждается только после ее проведения, а большинство перепланировок было проведено много лет назад. Владельцы таких квартир думают, что они могут заплатить небольшой штраф и после этого изменения будут внесены в реестр. Но потом им приходится получать большое количество разрешений и бороться за утверждение в суде. «Если перепланировка была сделана с нарушением строительных норм и правил, вам придется заплатить штраф и вернуть все в первоначальное состояние. Штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 000 до 2,5 000 рублей для физических лиц и от 350 000 до 1 миллиона рублей для юридических лиц. Кроме того, законная перепланировка важна и при продаже квартиры. Сложности могут возникнуть, если в имеющихся документах есть расхождения. Даже если квартира была куплена в ипотеку, сотрудник оценочной конторы обязательно увидит переделанный балкон в квартире, сфотографирует и подготовит официальную оценку для банка», — объясняет Вадим Ткаченко из vvCube.

Как выбрать линолеум в зал. Какой цвет линолеума выбрать.

$Фото:myboys.me\shutterstock$

Процедура объединения

Каждая комбинация начинается с чертежа, на котором указаны размеры помещения до и после. «Вам необходимо обратиться в дизайнерское агентство с соответствующей лицензией, которое подготовит план реконструкции. Затем план должен быть утвержден органом санитарно-эпидемиологического надзора и районной администрацией. После этого можно приступать к ремонту. Затем необходимо подать заявление на получение нового технического паспорта и зарегистрировать квартиру с указанием новых площадей. Затем нужно подать документы в МФЦ и получить новую смету в ЕГРН», — рекомендует Ткаченко. Если объединение кухни и балкона/лоджии повлияет на несущую конструкцию, необходимо заключение разработчика проекта, считает Геннадий Нефедовский, юрист, доктор юридических наук. Кроме того, он подчеркнул, что если вы хотите снести подоконник или перегородку, необходим теплотехнический расчет и экспертное заключение о безопасности работ. «Также нужны документы, подтверждающие право на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из государственного реестра, подтверждающая право на собственность. Также понадобится акт участия или акт приема-передачи квартиры, технический паспорт квартиры из бюро технической инвентаризации», — заключил юрист.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость».

Как и с кем согласовать переустройство

В зависимости от региона, разрешение на перепланировку необходимо получить в городской администрации или жилищной инспекции.

Оксана Васильева приводит список документов, которые необходимо предоставить в жилищную инспекцию:

документ, подтверждающий право собственности;
технический план помещения;
проект перепланировки;
техническое заключение;
теплотехнический расчет;
письменное согласие всех жильцов на перепланировку;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
доверенность, если есть необходимость.

Однако в разных регионах этот список может отличаться. Вас могут попросить подготовить дополнительные документы.

Поскольку по закону лоджия считается общим имуществом, перед ремонтом вы должны получить согласие всех жильцов. Если вы взяли ипотечный кредит, вам потребуется согласие банка.

После ремонта вы должны обратиться в Бюро технического обследования. Инспекторы проверят, соответствуют ли работы документам по планировке.

Как согласовать перепланировку квартиры

Что должен знать собственник перед тем, как сделать из лоджии и комнаты единое пространство

Юрист называет несколько причин, которые могут помешать реконструкции балконов или лоджий. Самая важная причина — это несущие стены. Если это отмечено на плане, разрешение на переоборудование не будет выдано.

«В зданиях часто запрещено сносить стены, отделяющие балкон или лоджию от комнаты, потому что они являются несущими. Поэтому в таких случаях разрешение на строительство не выдается», — объясняет Оксана Васильева.

Подоконники и балки играют важную роль в зданиях: они стабилизируют оконные проемы и не дают холоду проникать в квартиру. Чтобы узнать, можно ли их демонтировать, необходимо обратиться к строителю дома.

Если ваша квартира находится на пятом этаже или выше, вам следует оставить перегородки на месте. Их ширина должна быть не менее 1,2 метра. Это требования пожарной безопасности. Если в квартире что-то загорится, люди смогут спрятаться за перегородкой.

Если добавить лоджию, температура в квартире может понизиться, что не предусмотрено законом и создает риск появления плесени.

«Единственный способ поддерживать среднюю температуру в помещении — застеклить и утеплить балкон (лоджию). Только это разрешено не во всех зданиях. Нужно проверить планировку здания и максимальную нагрузку, на которую рассчитана балконная плита», — объясняет Оксана Васильева.

Присоединение лоджии в общежитии: личный опыт

Илья и Алена решили присоединить лоджию к своей комнате, когда захотели приватизировать свою квартиру в общежитии. Лоджия находилась рядом с коридором возле лифта. Первоначально коридор был выделен как нежилое помещение. Однако позже планировочный орган подготовил план, по которому коридор можно было приватизировать.

Супруги изучили поэтажный план здания и обнаружили, что блок порогов не предназначен для тамбура. Они хотели создать на лоджии небольшую гардеробную и кабинет. Они снесли порог, установили двойное остекление, смонтировали пол с подогревом и поставили французские двери.

Если ваша нынешняя квартира кажется вам тесной и уже не отвечает вашим потребностям, вам стоит взять ипотечный кредит. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования.

Вы хотите взять ипотечный кредит, но голова идет кругом от различных условий, документов и процентных ставок? Sovco mbank предлагает кредиты на самых выгодных условиях. Программы ипотечного кредитования помогают людям с разными потребностями и финансовыми возможностями приобрести жилье своей мечты. Простая система оформления документов и широкий выбор вариантов приближают вашу мечту

Илья рассказал, как он превратил холодную лоджию в уютное помещение:

«Сначала я установил простые деревянные рамы по всей длине лоджии. Затем я убрал оконные рамы, французские двери в комнату и часть стены под окнами (подоконник). Над балконным проемом я установил металлические уголки, чтобы в будущем можно было установить французские двери. Я сделал обрешетку для стен и крыши и проем шириной три метра для окон с двойным остеклением.

Я установил двойное остекление. Я зацементировал все стыки на верхнем этаже и на первом до шестого этажа, чтобы избежать протечек от дождя и других проблем. В это же время я построил навес вдоль лоджии. На стены и в крыше я уложил пергамин и слой минеральной ваты толщиной 100 мм, затем снова пергамин. Все это я зашил штукатуркой. Швы заделал гофрированной лентой и шпаклевкой.

На пол я положил слой керамзита, а затем нанес цементный раствор с цементом и песком. Крепежные рейки для укладки нагревательного кабеля для пола. Снова укладываю кабель. Подключение терморегулятора к заземлению электросети. Крепление терморегулятора к стене.

Финишная отделка: оштукатуривание кирпичной кладки внутри лоджии, покраска крыши водоэмульсионкой, наклейка обоев, укладка линолеума, установка дверей. Вот и все».

Фото обзор лучших идей дизайна гостиной 18 кв м. Дизайн комнаты 18 кв м.

Ранее супруги не давали согласия на перепланировку. Однако перед приватизацией был составлен новый план, включающий реконструкцию лоджии.

Осмотрев квартиру, межведомственная комиссия пришла к выводу, что приватизируемое помещение не нарушает план. Критике подверглось только отсутствие двух встроенных шкафов. Лоджия за двойными дверями удовлетворила инспекторов. Поэтому на нынешнем плане приватизируемой квартиры показана дверь в полном проеме лоджии.

Описанный пример относится к 2010 г. Этот случай не следует рассматривать как эмпирическое правило, поскольку дома имеют различную планировку и назначение. С тех пор правила переоборудования лоджий и балконов изменились.

Как пристроить лоджию или балкон к комнате. Заключение:

Не стоит спешить и нанимать строителей, которые радостно снесут все указанные стены. Узнайте о действующем законодательстве по вопросу переустройства в вашем регионе.
Изучите план дома, получите при необходимости консультацию юриста или других экспертов.
Получите все необходимые разрешения, от инстанций и соседей.
Примите решение: делать ремонт самостоятельно или приглашать бригаду. Узнайте, как правильно присоединить лоджию.

Почему запрещают объединять лоджию с комнатой

Объединение лоджии с жильем запрещено по нескольким причинам, главными из которых являются.

при совмещении холодного и горячего помещения нарушается тепловой контур здания. Как следствие, увеличивается площадь, на которой в зимнее время нужно поддерживать тепло. В таких ситуациях на центральное отопление значительно возрастает нагрузка, с которой она плохо справляется, и температура внутри квартиры может стать непригодной для проживания;
при перепланировке часто затрагивают несущую стену. В таком случае есть опасность повреждения целостности всего здания, вплоть до его обрушения.

Пример переоборудования, которое не может быть одобрено:

частичный снос подоконного блока без установки панорамного (французского) остекления;
снос подоконного блока и установка между лоджией и комнатой стеклопакетов, которые не обеспечивают теплоизоляции;
вынос радиатора центрального отопления на лоджию;
перенос границы лоджии внутрь комнаты.

Совмещение лоджии с комнатой: что можно сделать

Допускается удаление порога и замена его на прозрачную дверь. Однако такие изменения должны быть отражены в утвержденном плане. Для получения разрешения на строительство необходимо также провести тепловой расчет. Он помогает определить разницу в теплопотерях до и после реализации проекта и сравнить ее с нормами.

При подаче заявления на получение разрешения важно отметить, что радиатор не должен располагаться на балконе. Размещение радиатора на балконе или лоджии незаконно, независимо от того, соединен он со смежной комнатой или нет:

водные радиаторы;
трубы систем отопления;
любые инженерные коммуникации, которые идут от стояка системы отопления.

При перепланировке необходимо учитывать следующие моменты:

если хочется, чтобы на лоджии было тепло, можно сделать теплый пол или поставить электрический обогреватель, напольный конвектор;
демонтаж нельзя проводить ударным методом. Для этого используют безударный способ и применяют алмазное оборудование;
в домах, которые разработаны с защитой от прогрессирующего обрушения здания, нельзя демонтировать подоконный блок;
в некоторых районах демонтаж части стены может приравниваться к изменению фасада знания. В таком случае перепланировку практически невозможно согласовать.

Допускается уменьшение площади несущей перегородки и устранение дверного порога. Однако эти работы можно проводить не во всех квартирах. Устранение дверного порога и расширение перегородки возможно, например, в монолитных зданиях. Такие здания имеют особую форму. Их стены имеют форму пирога. Стены состоят из пенобетона, кремнеземистого или шлакобетона, изоляции и штукатурки. При таком типе строительства здание опирается этаж за этажом. Владелец квартиры в монолитном здании может расширить дверной проем без нарушения целостности здания, не нарушая несущих стен. Однако если наружные стены здания выполнены из железобетона, лоджия и балкон не могут быть объединены путем демонтажа стены — это ставит под угрозу несущую конструкцию.

Можно ли демонтировать подоконник в кирпичном или растворном здании, зависит от структуры бетонной плиты. Если она была заделана во время строительства в виде скобы, подоконник нельзя снимать — это может привести к обрушению.

В доме с перекрытиями невозможно уменьшить периметр и удалить подоконник. Однако можно уменьшить высоту подоконника — это не считается нарушением.

Что будет, если проигнорировать ограничения по объединению балкона с комнатой

Владельцы квартир часто убирают окна и пороги, пристраивают балконы и утепляют свои квартиры без разрешения. Они думают, что являются собственниками недвижимости и им не нужно разрешение.

Последствия могут быть разными. Например, если задеть несущую стену, балкон может обрушиться. А если соединить балкон с комнатой, в квартире становится холоднее. Это может привести к появлению сырости и плесени. Вы также нарушаете закон, если делаете изменения без разрешения. Если жилищное управление, соседи или другие люди пожалуются на незаконное присоединение балкона к комнате, владелец будет привлечен к ответственности.

Наказание зависит от того, что сделал собственник. Если мера допустима в жилом квартале с учетом типа здания и правил района, владелец должен заплатить штраф и внести изменения в технический план. Штраф для обычных граждан составляет 2 500 рублей. Однако если здание принадлежит юридическому лицу, штраф может достигать 300 000 рублей.

Часто оказывается, что объединение балкона с комнатой нарушает строительные нормы и ставит под угрозу целостность здания. Если такое переоборудование обнаружено, оно должно быть отменено:

выплатить штраф;
восстановить демонтированные части лоджии или балкона — вернуть помещение в первоначальное состояние.

Если обнаружено незаконное переоборудование, бывает, что владельцы квартир платят штраф, но не возвращают помещение в первоначальное состояние. В таком случае жилищная инспекция обращается в суд. По решению суда владелец может быть лишен квартиры. Недвижимость выставляется на аукцион, а вырученные средства используются для финансирования ремонтных работ. В эту сумму входит стоимость материалов и стоимость работ, выполненных подрядчиком. Оставшиеся деньги передаются бывшему владельцу квартиры.

Как подобрать цвет штор под интерьер. Шторы в зал.

Как узаконить объединение лоджии

Таким образом, объединение со смежной комнатой запрещено законом. Есть две возможности — превратить лоджию в отдельную уютную комнату или визуально расширить ее за счет французских дверей. И в том, и в другом случае перепланировка должна быть согласована заранее, но как это сделать?

Процедура не является ни быстрой, ни легкой. Прежде всего, необходимо собрать документы — свидетельство о праве собственности, технический паспорт и другие (точный список вам предоставит жилищное товарищество). С полным пакетом вы идете в бюро планирования, но не просто в бюро планирования, а в то, которое имеет лицензию СРО, и заказываете там план будущей перепланировки.

Согласовать проект в Санэпидемстанции и Пожарной службе.
Осуществить задуманное, с точностью следуя проекту.
Показать проделанную работу сотруднику из городской администрации. Он должен составить акт приемки работ.
Заказать новый технический паспорт на квартиру в БТИ и поставить ее на кадастровый учет.
Наведаться в МФЦ для получения новой выписки из ЕГРН.

В зависимости от района, перечень документов и порядок действий может несколько отличаться.

Если вы пренебрежете формальностями и проведете объединение лоджии с комнатой без разрешения, вас могут ожидать следующие последствия

Штраф.Выписывается при первом обнаружении нарушения регулирующими органами. Для физических лиц его размер составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей, для юридических – 350 тысяч – 1 миллион рублей.
Предписание вернуть все как было.. Выдается инстанциями вместе со штрафом по постановлению суда. На его исполнение владельцу отводится определенный срок.
Продажа квартиры с аукциона. Если владелец проигнорировал штраф и предписание, то также по решению суда у него могут изъять квартиру, продать ее с аукциона, вернуть оценочную стоимость (а она обычно минимальная) за вычетом затрат на возврат жилья в прежний вид.

Также будет сложно продать несанкционированное переоборудование. Если покупатель мало разбирается в недвижимости, он сразу заметит несоответствие между фактическим состоянием объекта и информацией в техническом паспорте. Мало кто готов совершить дорогостоящую покупку на свой страх и риск. О продаже дома с ипотекой тоже можно забыть. Банки проверяют дом перед одобрением, отправляя сотрудника оценочной конторы для составления оценочного отчета. Если перепланировка уже произошла, остается только попытаться ее узаконить. Скорее всего, власти откажут владельцу, но если нет серьезных нарушений, они могут одобрить перепланировку.

Чего нельзя делать при перепланировке лоджии

Итак, для наглядности необходимо отдельно перечислить, что не допускается законом при перепланировке лоджии:

Проводить полное объединение ее со смежной комнатой.
Выносить туда радиаторы общедомового отопления.
Расширять помещение с выдвижением его за уровень стены фасада.
Демонтировать порожек при сносе подоконного блока, а в некоторых случаях убирать и сам подоконный блок.
Урезать полностью простенки по бокам и демонтировать перемычки сверху.
Монтировать водяной теплый пол, подключенный к общедомовой отопительной системе.

Если что-то из вышеперечисленного планируется или осуществляется, то узаконить переоборудование вы точно не сможете.

Пошаговый процесс объединения

Все настолько сложно, что ремонт комнаты, смежной с лоджией, кажется нецелесообразным. Но почему, собственно? Если вы действительно этого хотите, вы можете приспособиться к своим интересам.

Частичное объединение

Например, можно сделать частичное объединение без демонтажа подоконника, убрав подоконник и перегородку. Демонтаж подоконника не допускается, потому что он часто является частью несущей конструкции, которая поддерживает плиты перекрытия. Он также закрывает стыки между основными плитами перекрытия и предотвращает их промерзание.

По соображениям пожарной безопасности перегородки нельзя прорезать полностью. При минимальной длине 1,2 м они служат дополнительным защитным экраном, за которым человек может укрыться в случае пожара. Это относится к квартирам выше пятого этажа. В некоторых случаях их снос, а также блокировка подоконников все же допустимы, но между кухней и лоджией должен быть тепловой барьер. В противном случае будут значительные теплопотери не только в одной квартире, но и во всем доме (нарушится теплообмен). Это еще один способ соединения смежных помещений, но поочередно.

Полный снос подоконного блока

Снос подоконника для соединения лоджии со смежной комнатой допускается только в том случае, если он не является частью несущей стены. При планировании такого проекта в монолитном или сборном здании не избежать серьезных технических расчетов. Но если они все же разрешены, возникает вопрос: «Что делать с радиатором, нельзя ли его перенести?

Радиатор необходимо перенести к ближайшей стене интерьера.

Установка французских дверей

Лучший способ соединить лоджию с гостиной, спальней или кухней — установить раздвижные балконные двери (от пола до потолка, светопрозрачная конструкция). Специалисты рассчитают, что и сколько можно снести для конкретного дома, квартиры и комнаты. Маловероятно, что порог, пороговый блок и перегородки будут снесены полностью. Однако даже частичный снос подлежит согласованию.

Также необходимо, чтобы в проект был включен расчет тепловой эффективности будущего ограждения. При объединении кухни и лоджии не допускается установка тонкого окна с одинарным стеклопакетом, так как оно гарантированно не обеспечит такую же теплоизоляцию, как снесенная стена. А балконные двери — это разновидность панорамного остекления. Поэтому для таких целей используются рамы из толстого профиля, заполненные стеклопакетами. Стекла двигаются по направляющим в верхней и нижней части проема.

Законодательство предусматривает, что все ограждающие конструкции (стены и окна) жилища должны быть достаточно утеплены в зимний период. Допустимая температура в помещении составляет не менее +18 градусов по Цельсию, а влажность не должна превышать 60 %. Если владелец квартиры установит балконные двери без соблюдения тепловых требований, то нарушится тепловой цикл всего дома.

А что произойдет, если большинство других владельцев квартир сделают такие же переоборудования?